ऋण अवधि और ब्याज दर गृह ऋण चुकौती की गति को कैसे प्रभावित करते हैं?
हर होम लोन लेने वाला होम लोन जल्दी से बंद करना चाहता है। आखिरकार, जब आप पूरा होम लोन चुका देते हैं, तो आप वास्तव में अपने घर के मालिक हो जाते हैं।
गृह ऋण राशि कैसे कम होती है?
हम जानते हैं कि लोन का गणित कैसे काम करता है। अधिकांश गृह ऋण शेष ऋणों को कम कर रहे हैं।
रिड्यूसिंग बैलेंस लोन के साथ, ईएमआई का एक हिस्सा ब्याज भुगतान की ओर जाता है और बाकी मूलधन चुकाने में जाता है।
अब, ब्याज घटक ब्याज दर और बकाया मूलधन पर निर्भर करता है। और चूंकि प्रारंभिक वर्षों के दौरान बकाया मूलधन अधिक होता है, इसलिए ईएमआई का ब्याज घटक भी अधिक होता है। चूंकि ब्याज घटक अधिक है, मूल पुनर्भुगतान घटक कम है। यही कारण है कि प्रारंभिक वर्षों के दौरान मूल बकाया बहुत धीरे-धीरे कम होता जाता है।
धीरे-धीरे, जैसे-जैसे बकाया मूलधन कम होता जाता है, ईएमआई का ब्याज भुगतान घटक कम होता जाता है और मूलधन का पुनर्भुगतान तेज़ होता जाता है।
यहां 20 वर्षों के लिए 8% पर 50 लाख रुपये के ऋण के परिशोधन कार्यक्रम का विवरण दिया गया है।
पहले वर्ष के अंत में, भले ही आपने 5% ईएमआई का भुगतान किया हो, आपका मूल बकाया 2.1% कम हो जाएगा।
| महीना | माह के प्रारंभ में बकाया ऋण | ईएमआई | ब्याज भुगतान | मूलधन चुकाया | महीने के अंत में ऋण ओ/एस | % मूलधन चुकाया गया |
| 1 | 5,000,000 | 41,822 | 33,333 | 8,489 | 4,991,511 | 0.170% |
| 2 | 4,991,511 | 41,822 | 33,277 | 8,545 | 4,982,966 | 0.171% |
| 3 | 4,982,966 | 41,822 | 33,220 | 8,602 | 4,974,364 | 0.172% |
| 4 | 4,974,364 | 41,822 | 33,162 | 8,660 | 4,965,704 | 0.173% |
| 5 | 4,965,704 | 41,822 | 33,105 | 8,717 | 4,956,987 | 0.174% |
| 6 | 4,956,987 | 41,822 | 33,047 | 8,775 | 4,948,212 | 0.176% |
| 7 | 4,948,212 | 41,822 | 32,988 | 8,834 | 4,939,378 | 0.177% |
| 8 | 4,939,378 | 41,822 | 32,929 | 8,893 | 4,930,485 | 0.178% |
| 9 | 4,930,485 | 41,822 | 32,870 | 8,952 | 4,921,533 | 0.179% |
| 10 | 4,921,533 | 41,822 | 32,810 | 9,012 | 4,912,521 | 0.180% |
| 11 | 4,912,521 | 41,822 | 32,750 | 9,072 | 4,903,449 | 0.181% |
| 12 | 4,903,449 | 41,822 | 32,690 | 9,132 | 4,894,317 | 0.183% |
ऋण गणित कैसे काम करता है इसकी विस्तृत समझ के लिए, इस पोस्ट को देखें ।
कार्यकाल जितना लंबा होगा, बकाया प्रिंसिपल में धीरे-धीरे गिरावट आएगी
आशा के अनुसार। जब कार्यकाल लंबा होता है, तो ईएमआई कम होती है।
उदाहरण के लिए, 50 लाख रुपये के ऋण के लिए 8% की ईएमआई इन कार्यकालों के लिए निम्नानुसार होगी।
- 20 साल: 41,822 रुपये
- 25 साल: 38,590 रुपये
लंबी अवधि के लिए ईएमआई कम होती है, लेकिन ब्याज लागत समान होती है क्योंकि शुरुआती मूलधन और ब्याज दर समान होती है। इस प्रकार, यदि कार्यकाल लंबा है, तो ईएमआई का एक बड़ा हिस्सा ब्याज भुगतान में चला जाता है। और मूल भुगतान की ओर कम। इसलिए, प्रिंसिपल धीरे-धीरे नीचे जाता है।
उदाहरण के लिए, 20 साल के लोन के लिए, आप पहले महीने में मूल राशि का 8,489 रुपये चुकाते हैं।
25 साल के लोन के लिए आप केवल 5,257 रुपये चुकाते हैं।
यहां 20 साल के लिए 8% पर 50 लाख रुपये के ऋण के लिए परिशोधन कार्यक्रम है।
| वर्ष | वर्ष के प्रारंभ में बकाया ऋण | ईएमआई | वर्ष के दौरान ब्याज भुगतान | मूलधन वर्ष के दौरान चुकाया गया | महीने के अंत में ओ/एस प्रिंसिपल | % मूलधन चुकाया गया |
| 1 | 5,000,000 | 41,822 | 396,181 | 105,683 | 4,894,317 | 2.1% |
| 2 | 4,894,317 | 41,822 | 387,409 | 114,455 | 4,779,862 | 2.3% |
| 3 | 4,779,862 | 41,822 | 377,909 | 123,955 | 4,655,907 | 2.5% |
| 4 | 4,655,907 | 41,822 | 367,621 | 134,243 | 4,521,664 | 2.7% |
| 5 | 4,521,664 | 41,822 | 356,479 | 145,385 | 4,376,279 | 2.9% |
| 6 | 4,376,279 | 41,822 | 344,412 | 157,452 | 4,218,827 | 3.1% |
| 7 | 4,218,827 | 41,822 | 331,344 | 170,520 | 4,048,307 | 3.4% |
| 8 | 4,048,307 | 41,822 | 317,191 | 184,673 | 3,863,634 | 3.7% |
| 9 | 3,863,634 | 41,822 | 301,863 | 200,001 | 3,663,633 | 4.0% |
| 10 | 3,663,633 | 41,822 | 285,263 | 216,601 | 3,447,031 | 4.3% |
| 11 | 3,447,031 | 41,822 | 267,285 | 234,579 | 3,212,453 | 4.7% |
| 12 | 3,212,453 | 41,822 | 247,815 | 254,049 | 2,958,404 | 5.1% |
| 13 | 2,958,404 | 41,822 | 226,729 | 275,135 | 2,683,269 | 5.5% |
| 14 | 2,683,269 | 41,822 | 203,893 | 297,971 | 2,385,298 | 6.0% |
| 15 | 2,385,298 | 41,822 | 179,162 | 322,702 | 2,062,596 | 6.5% |
| 16 | 2,062,596 | 41,822 | 152,378 | 349,486 | 1,713,109 | 7.0% |
| 17 | 1,713,109 | 41,822 | 123,370 | 378,494 | 1,334,616 | 7.6% |
| 18 | 1,334,616 | 41,822 | 91,956 | 409,908 | 924,707 | 8.2% |
| 19 | 924,707 | 41,822 | 57,933 | 443,931 | 480,777 | 8.9% |
| 20 | 480,777 | 41,822 | 21,087 | 480,777 | 0 | 9.6% |
25 साल के लिए 8% पर 50 लाख रुपये के ऋण के लिए परिशोधन अनुसूची
| वर्ष | वर्ष के प्रारंभ में बकाया ऋण | ईएमआई | वर्ष के दौरान ब्याज भुगतान | मूलधन वर्ष के दौरान चुकाया गया | महीने के अंत में ओ/एस प्रिंसिपल | % मूलधन चुकाया गया |
| 1 | 5,000,000 | 38,591 | 397,635 | 65,455 | 4,934,545 | 1.3% |
| 2 | 4,934,545 | 38,591 | 392,202 | 70,888 | 4,863,657 | 1.4% |
| 3 | 4,863,657 | 38,591 | 386,318 | 76,772 | 4,786,885 | 1.5% |
| 4 | 4,786,885 | 38,591 | 379,946 | 83,144 | 4,703,742 | 1.7% |
| 5 | 4,703,742 | 38,591 | 373,045 | 90,045 | 4,613,697 | 1.8% |
| 6 | 4,613,697 | 38,591 | 365,572 | 97,518 | 4,516,179 | 2.0% |
| 7 | 4,516,179 | 38,591 | 357,478 | 105,612 | 4,410,567 | 2.1% |
| 8 | 4,410,567 | 38,591 | 348,712 | 114,378 | 4,296,189 | 2.3% |
| 9 | 4,296,189 | 38,591 | 339,219 | 123,871 | 4,172,318 | 2.5% |
| 10 | 4,172,318 | 38,591 | 328,937 | 134,152 | 4,038,165 | 2.7% |
| 11 | 4,038,165 | 38,591 | 317,803 | 145,287 | 3,892,878 | 2.9% |
| 12 | 3,892,878 | 38,591 | 305,744 | 157,346 | 3,735,533 | 3.1% |
| 13 | 3,735,533 | 38,591 | 292,684 | 170,405 | 3,565,127 | 3.4% |
| 14 | 3,565,127 | 38,591 | 278,541 | 184,549 | 3,380,578 | 3.7% |
| 15 | 3,380,578 | 38,591 | 263,223 | 199,866 | 3,180,712 | 4.0% |
| 16 | 3,180,712 | 38,591 | 246,634 | 216,455 | 2,964,257 | 4.3% |
| 17 | 2,964,257 | 38,591 | 228,669 | 234,421 | 2,729,836 | 4.7% |
| 18 | 2,729,836 | 38,591 | 209,212 | 253,878 | 2,475,958 | 5.1% |
| 19 | 2,475,958 | 38,591 | 188,140 | 274,949 | 2,201,008 | 5.5% |
| 20 | 2,201,008 | 38,591 | 165,320 | 297,770 | 1,903,238 | 6.0% |
| 21 | 1,903,238 | 38,591 | 140,605 | 322,485 | 1,580,753 | 6.4% |
| 22 | 1,580,753 | 38,591 | 113,839 | 349,251 | 1,231,502 | 7.0% |
| 23 | 1,231,502 | 38,591 | 84,851 | 378,239 | 853,264 | 7.6% |
| 24 | 853,264 | 38,591 | 53,457 | 409,632 | 443,632 | 8.2% |
| 25 | 443,632 | 38,591 | 19,458 | 443,632 | – | 8.9% |
एक त्वरित तुलना।
| प्रतिशत ऋण राशि चुकाई गई।
8% प्रति वर्ष पर 50 लाख रुपये |
||
| साल | ऋण अवधि
20 साल |
ऋण अवधि
25 साल |
| 1-5 | 12.5% | 7.7% |
| 6-10 | 18.6% | 11.5% |
| 11-15 | 27.7% | 17.1% |
| 15-20 | 41.3% | 25.5% |
| 20-25 | – | 38.1% |
| कुल | 100.0% | 100.0% |
उच्च ब्याज दर, धीरे-धीरे बकाया मूलधन में गिरावट
उम्मीद के मुताबिक फिर से। सब कुछ समान होने पर, यदि ब्याज दर अधिक है, तो EMI का एक बड़ा हिस्सा ब्याज भुगतान में जाएगा और मूलधन के पुनर्भुगतान में कम।
20 साल के लिए 50 लाख रुपये का कर्ज।
8% प्रति वर्ष पर: ईएमआई 41,822 रुपये है। पहले महीने में, प्रिंसिपल रीपेमेंट = 8,489 रुपये
9% प्रति वर्ष पर: ईएमआई रुपये है। 44,986। पहले महीने में, प्रिंसिपल रीपेमेंट = 7,486 रुपये
| प्रतिशत ऋण राशि चुकाई गई।
20 साल के लिए 50 लाख रुपये का कर्ज |
|||
| साल | 8% प्रतिवर्ष पर | 9% प्रतिवर्ष पर | 10% प्रतिवर्ष पर |
| 1-5 | 12.5% | 11.3% | 10.2% |
| 6-10 | 18.6% | 17.7% | 16.8% |
| 11-15 | 27.7% | 27.7% | 27.6% |
| 15-20 | 41.3% | 43.3% | 45.4% |
| कुल | 100.0% | 100.0% | 100% |
उपरोक्त विश्लेषण इस धारणा के साथ है कि ब्याज दर कार्यकाल के दौरान नहीं बदलेगी। जैसे ही ब्याज दर बढ़ती है, मूलधन का पुनर्भुगतान धीमा हो जाएगा।
पूर्व भुगतान के माध्यम से ऋण समापन में तेजी लाएं
बकाया मूलधन शून्य हो जाने पर आपका होम लोन बंद हो जाता है। आप होम लोन को उसकी अपनी मधुर गति से कम होने दे सकते हैं। या आप नियमित रूप से पूर्व भुगतान करके आक्रामक रूप से मूलधन को कम कर सकते हैं। प्रीपेमेंट के पीछे का गणित बहुत स्पष्ट है।
सबसे पहले, बकाया मूलधन प्रीपेमेंट राशि से कम हो जाता है। दूसरे, कम बकाया ऋण राशि = ईएमआई का कम ब्याज घटक = ईएमआई का उच्च मूलधन घटक। यह एक डोमिनोज़ प्रभाव सेट करता है।
उदाहरण के लिए, 20 वर्षों के लिए 8% प्रति वर्ष की दर से 50 लाख रुपये के ऋण में, पहले वर्ष के अंत में बकाया ऋण 48.94 लाख रुपये होगा। लोन में अभी 228 महीने बाकी हैं। यदि आप पहले वर्ष के अंत में 5 लाख रुपये का ऋण पूर्व भुगतान करते हैं, तो ऋण अगले 182 महीनों (कुल 194 महीनों) में चुकाया जाता है। आप कुल 46 ईएमआई बचाते हैं।
साथ ही, लोन गणित के काम करने के तरीके को देखते हुए, जितनी जल्दी आप पूर्व भुगतान करेंगे, उतनी ही अधिक बचत होगी।
उदाहरण के लिए, यदि आप 5 लाख रुपये का ऋण पूर्व भुगतान 5वें वर्ष (पहले वर्ष के बजाय) के अंत में करते हैं, तो ऋण कुल 205 महीनों में समाप्त हो जाएगा। आप 35 ईएमआई बचाते हैं।
सभी का सबसे बुनियादी नियम
एक 8% ऋण (ब्याज दर में कोई परिवर्तन नहीं मानते हुए) 8% ऋण बना रहता है चाहे आप कोई पूर्व भुगतान कैसे करें या यदि करें। मासिक भुगतान (ईएमआई) निश्चित है। ब्याज घटक ब्याज दर (मान लीजिए 8%) और बकाया मूलधन पर निर्भर करता है।
आप पूर्व भुगतान करें। प्रिंसिपल बकाया नीचे चला जाता है। अगले महीने, ब्याज घटक कम होगा क्योंकि बकाया मूलधन कम हो गया है। लेकिन आप अभी भी घटे हुए मूलधन पर 8% का भुगतान करते हैं। पूर्व भुगतान आपके ऋण की समग्र लागत को नहीं बदलते हैं।
पूर्व भुगतान करके, आप केवल नाममात्र (पूर्ण) ब्याज व्यय को कम करते हैं। इससे आपको यह आभास हो सकता है कि आपने ब्याज पर बचत की है। हां, आपके पास है लेकिन आप पूर्व भुगतान राशि का निवेश कर सकते थे और रिटर्न अर्जित कर सकते थे। यदि आपने अपने निवेश पर 8% से अधिक अर्जित किया होता, तो आप पूर्व भुगतान करने से बेहतर होते। क्लासिक प्रीपे या निवेश प्रश्न । हालांकि, चलो वहाँ मत जाओ।
आशय यह सुझाव देना नहीं है कि गृह ऋण पूर्व भुगतान एक अच्छा या बुरा विकल्प है। यह सिर्फ इस धारणा को दूर करने के लिए है कि आप ब्याज लागत पर बचत करते हैं। आप केवल मामूली ब्याज लागत बचाते हैं। पूर्व भुगतान के कारण ऋण की प्रतिशत लागत में परिवर्तन नहीं होता है।
गृह ऋण पूर्व भुगतान स्पष्ट रूप से एक सरल विकल्प है। क्या निवेश करना (पूर्व भुगतान के बजाय) बेहतर विकल्प होता या नहीं? यह तो बाद में ही जाना जा सकता है।
उत्पाद नवीनता
गृह ऋण को शेष ऋण को कम करने की आवश्यकता नहीं है। कोई नियामक आवश्यकता नहीं है। एक्सिस क्विक पे जैसे ऋण उत्पाद हैं जहां आप प्रत्येक मासिक किस्त के साथ मूलधन की समान राशि का भुगतान करते हैं। इस तरह के ऋणों के साथ, प्रारंभिक वर्षों में बकाया ऋण तेज गति से नीचे चला जाता है। वहीं, शुरुआती दौर में मंथली पेमेंट भी ज्यादा होता है।
